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任泽平:中国房地产存在明显泡沫
发布时间:2016-10-08      来源:攀枝花住房公积金管理中心
 

接连踏准股市、房价上涨节奏的任泽平昨日发布房地产分析报告。报告认为,从房地产占GDP比重的指标来看,中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示,中国房地产总市值占GDP的比例为411%,远高于全球260%的平均水平。

空置率

三四线严重 一线上海空置率最高

报告从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等指标来定量评估中国房地产行业风险。从宏观视野来看,方正证券首席经济学家任泽平认为,城镇化、居民收入和货币超发,造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话。

从细节来看,本次报告从租金回报率、房屋空置率、房价收入比三个方面表达对房地产市场的担心。

从空置率而言,报告认为,中国的空置率比较高,整体接近或达到了严重积压的警戒线,三四线城市尤为严重。从住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。具体到城市而言,一线城市中上海的空置率最高,2015年在10%以上。而北京的空置率较低,仅有5%,且2015年稍有下降。

房价收入比

一二线偏高 三四线基本合理

从房价收入比这个指标来看,北京、上海等国内一线城市要高于其他国际性都市,世界房价最高的城市中,中国香港排第1,深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

这次报告还关注了地产商的财务风险。任泽平认为,中国居民杠杆水平低于主要发达经济体,总体杠杆其实不高。但就房地产开发商而言,资产负债率上升过高过快,并且对银行融资过度依赖。

从房地产开发资金来源基本构成来看,大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的,明显超过40%的国际通行标准,具有比较大的不稳定性。与此同时,房地产行业的资产负债率近15年时间里,从52%一路上升至77%,

一旦未来的房地产资产缩水的话,可能存在更大的资产负债率走高、房地产企业债务风险暴露。